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推进福州城市综合体发展的对策研究

2012-02-08 10:56:44来源:福州社科网

    [提要]城市综合体能提高城市空间和土地利用率,增加就业和人气,提升城市品位,加速城市第三产业发展,是福州城市新区开发和旧城改造的重要手段之一,是贯彻省委“城市建设战役”的重要抓手,对转变福州城市发展方式具有重要的现实意义。目前福州的城市综合体开发建设尚处于起步阶段,应借鉴国内先进城市经验,大力发展城市综合体,进一步推动新区开发和旧城改造,促进福州城市实现可持续发展。

    [关键词]城市综合体对策建议

      “城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。自上个世纪法国拉德芳斯建立起第一个城市综合体项目以来,这种业态在世界各地均取得了巨大成功,美国洛克菲勒中心、日本六本木、北京华贸中心等城市综合体皆成为体现城市繁华的标志区域,并被视为耀眼的城市名片。我们认为,在新一轮的旧城改造和新城区建设中,福州要通过全面加快建设城市综合体推动城市可持续发展。

      一、福州发展城市综合体的必要性

      (一)大力发展城市综合体能有效满足我市消费需求,有利于提升商业档次,促进高端零售业态发展,是提高福州城市品位和价值的战略需要。

      近5年来我市消费需求正在快速增长之中,社会消费品零售总额增长率都在20%左右;2010年我市社会消费品零售总额达1560亿元,比增20.6%,城镇居民可支配收入增长8.5%。城市综合体为消费者塑造了良好的购物氛围,营造优越的消费环境,可以很好地刺激我市消费需求,满足市民提升消费档次的需要,为培养购买力、升级消费者个人生活品质做出贡献。新开发的城市综合体中很多都是国内外知名企业或500强企业,且综合体各建筑体的档次高,多以高层建筑为主,服务定位标准高,其中不少是以五星级的标准规划建设。有的综合体就是由世界零售业巨头开发,其零售业态都是以国际化商业购物中心模式进行定位和经营,如海西奧特莱斯城市综合体等。入驻综合体的企业和品牌也多以国内外知名大企业和国际品牌为主。以商业零售业为主要特征的城市综合体的建成将有助于引进一批知名企业和国际一线商品品牌,可充分满足各类阶层的消费需求,实现我市零售业和高端百货业向国际化商业购物中心跨越式发展。城市综合体不但使自己的地块价值提高,也带动整个周边土地、住宅综合价值的提高,从而提升城市品位,成为城市的地标和名片。

      (二)大力发展城市综合体是增加城市就业和提高城区人气的战略需要,能满足我市投资性需求,有效促进总部和楼宇经济发展。

      城市综合体的经济功能是核心功能,城市综合体是当地税收的主要来源,是刺激经济发展的重要手段和提供就业机会的主要渠道。以几个运营中的城市综合体为例。北京华贸中心自2007年9月竣工并投入运营后,产生了强大的聚合效益,已在华贸商圈云集了1100多个国际品牌,创造了20000多个就业岗位;建筑面积44万平方米的兰州万达商业广场项目,可解决8000人~10000人的就业。各个城市综合体都成为提供就业岗位主要来源,在我市新建成的金融街万达广场中,至2011年初,己成功吸纳约10000个就业岗位,且还存在一定用工缺口,因此从保障民生、增加城市就业、积聚人气等方面考虑,福州更应加快步伐发展城市综合体。

      我市总部和楼宇经济主要集中在核心商圈,其中鼓楼区约占70%。近几年投资我市商贸服务业的企业不断增加,总部和楼宇经济对高级写字楼一直保持着旺盛需求,其租金价格也长期处在高位运行。随着核心商圈商业地产资源大量减少,总部和楼宇经济所需房源已经难以满足大公司入驻的要求,这将直接影响我市总部和楼宇经济的发展,因此,大力发展城市综合体不仅为我市提供充足的中高档写字楼房源和相配套的服务业,满足不同企业的商务需求,且能够有力促进总部和楼宇经济发展。城市综合体既是总部和楼宇经济发展的有效载体,又是服务业发展的强大助动力。

      (三)大力发展城市综合体不仅能扩大商圈规模,促进服务产业集聚,也能解决福州城市建设发展与土地资源紧张的战略性矛盾。

      长期以来,我市大型商业网点主要集中在核心商圈内。新建设的城市综合体主要分布在我市核心商圈外的发展新区。这些新区急需建设一大批商业网点、大型高档次的商场和新的繁华商圈,而每一个城市综合体具有服务面积大、辐射范围广的特点,很好的适应了新区网点建设和配套的要求。同时城市综合体可以有效地集聚众多的商贸服务企业,形成商业集群效应,进而有助于带动和促进繁华商圈的形成和向城市外围的延伸,而众多繁华商圈的形成,又将对整个福州成为海峡西岸经济区的大商圈起到积极的推动作用。城市综合体建设,可以集约节约利用土地资源,减少不可再生资源消耗,对节能减排、提高城市运行效率也有明显的作用。平面上的扩展已不能维持较好的城市运行效率和生活质量,通过城市综合体建设,可以改变福州的“平面”型城市运转面貌,提高空间和土地利用率,促进福州城市可持续发展。

      二、福州城市综合体发展现状

      (一)具有城市综合体初步特征的宝龙城市广场、万象城在商业上获得了很大成功。

      以宝龙城市广场为例,该区域已将商业、餐饮、文娱、居住、展览等功能进行组合,但只是物业类型的简单组合;它缺乏城市功能与城市空间的有效整合,难以衍生新系统。福州宝龙城市广场的开发在台江地区形成了一定的辐射区域,分流了很大部分人群,促进了当地就业,短短几年中大幅度提升了附近楼盘价值,跃升为福州三大商圈之一。因此宝龙建筑综合体可以看作是城市综合体建设的初探,为建设中的城市综合体提供成功经验。

      (二)已建成的金融街万达广场运营状况良好,完全具备与东街口、台江、万宝等商圈抗衡的能力。

      从目前投入使用的情况来看,金融街万达广场于2010年12月底开业,集聚了大型商业中心、六星级酒店、甲级写字楼、大型娱乐中心、城市步行街、SOHO办公六大业态,开业前3天迎客150万人次,创下了福州商圈客流量新高。该综合体由大连万达集团(以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业)投资,包括大型购物中心、大型娱乐中心、五星级电影院、5A级写字楼、高星级酒店等。该项目填补了台江鳌峰区域没有高级商业中心的历史空白,缔造新的经济文化中心,形成多元化的城市休闲娱乐中心(CRD),  成为福州地标性建筑。在这些商业业态众多、规模大、档次较高并可实现一站式购物的城市综合体的带动下,福州的新商圈数量将不断增加,与以东街口商圈为核心的高端品质消费商业区、以三坊七巷为核心的旅游文化特色商业区、以青春时尚的现代购物及餐饮休闲娱乐为主的五一广场商业区和宝龙城市广场等一批特色街区形成合力,提升城市品位,满足市民需求。

      (三)未来福州市将有一大批城市综合体处于建设之中,发展势头强劲。

      虽然福州城市综合体建设还处于起步阶段,但发展势头较猛。目前建设完工与计划建设的项目已有8个,预计未来两三年内,福州的城市综合体数量将突破10个。

      以马尾为例。随着福州马尾区单纯的工业园区向现代化城市新区转变,即将新增2座城市综合体,分别位于快安片西侧(马尾华映路以东),及马江片港口路两侧。新规划肩负着改造旧城、整合原有布局的任务,力争通过城市综合体建设等途径极大提高新城的人气,增强东部总用地71.44平方公里新城的辐射力,引导主城人口向新城疏解,从现有的18.8万人增加至46.2万人,马尾没有大型商业中心的现状也将随之改变。

      三、福州城市综合体建设发展中存在的问题分析 

     (一)与城市综合体发展较快的国内城市相比,福州还存在较大差距。

      据统计,目前成都在建的大型商业综合体项目多达48个,呈现“又多又大”的特点,使城市快速进入了“购物中心时代”;苏州市出台了《苏州市商贸业提速升级三年行动计划》,在已有12个城市综合体的基础上,提出3年内再建25个城市综合体;杭州市委市政府提出了发展“100个城市综合体”的战略规划,并进入全面建设阶段,至2010年6月底完成投资约123亿元,已基本建设完成或部分建成投入使用的19个,完成前期并开始建设的35个,处于前期规划、审批、征地拆迁的47个。相比之下,福州仅有金融街万达广场项目在2010年内实现运营,因此更应该紧跟时代脚步,加快建设发展速度。

      (二)缺乏具有前瞻性的规划和政策支持。

  目前城市综合体建设已经是投资热门,各地政府纷纷制定、或已出台政策加大有效投入、完善城市功能、活跃区域市场。在无锡市,投资兴建城市综合体项目可享受部分优惠政策,当地专门出台了16条扶持政策,包括:加快手续办理、减免相关费用、加强资金保障以及土地款支付优惠,引进大型品牌商业项目、扩大内需的优惠条件等。

  缺少长期性城市综合体配套政策,往往导致发展企业在建设过程中徒增风险和成本。目前福州市无论规划用地还是土地出让、计划立项都没有专门的综合体建设政策,指导综合体的规划编制、土地出让、项目立项等步骤的措施尚未出台,具有资质的建设主体缺少政策扶持。福州这样初试建设的城市,更应该从扶持对象、政策与措施等方面尽早制定规划与扶持政策,尽快发挥城市综合体项目对优化经济结构、加大有效投入、完善城市功能、活跃区域市场的重要作用。

      (三)缺乏人才和管理经验,服务与监管还不到位。

    在国内,大型城市综合体还处于开发初期,第一个成功案例——万达广场第三代城市综合体出现在2004年,在全国范围内成功的综合体项目仍不多。城市综合体开发,要求开发商必须有各类物业类型的开发、管理、运营经验。对开发商与城市管理者的双重考验尤为重要。政府只有拥有全局掌控能力,才能使城市综合体为新城区带来足够的人气,推动城市可持续发展。同时城市综合体的开发对综合性人才要求严格、需求量大,现阶段福州政府还缺乏管理人才与相关经验,多家建设企业也是初次尝试。在此过程中公共部门的服务与监管难免滞后于建设发展,容易形成被动局面,出现监管环节的漏洞。

      (四)福州本土企业主要经营住宅市场,尚缺乏商业地产的开发经验。

      2010年我市拍出的54幅地块中有43块属于商业用地或商住综合用地,商业地产己逐渐取代住宅地产,成为房地产行业的新热点。我市作为省会城市,在经济贸易、金融聚集和信息交流存在得天独厚的优势,其商业不仅要辐射至各区县,也需影响到全省其他城市,但目前商业地产类产品还相对稀缺,尚未丰富、成熟,商业地产的规模还需要进一步做强做大。福州近十年来的楼市开发,都以住宅为主导,虽然房企从住宅开发转向商业开发是市场发展的必然产物,但目前仅有福晟集团等少数本土企业涉足商业地产开发,发展速度远远无法与外省企业相比,开发经验亟待积累。

      四、促进福州城市综合体发展的对策建议

     (一)进一步加快福州城市综合体发展速度。

      根据国际城市发展规律,当一个城市的人均GDP达到4000美元以上,就具备了发展城市综合体的初步条件;如果达到了10000美元,就是城市综合体达到成熟发展的阶段。目前福州正处在人均GDP从4000美元迈向10000美元的阶段,这是服务业加速发展和适合集约型服务业房地产发展的关键阶段。

      同时,福州正在坚决贯彻科学发展观,改变以出口和基础设施投资来拉动经济增长的模式。应发挥省会城市服务业相对发达的优势,通过扩大人民消费来拉动经济增长。与国内先进城市相比,现阶段我市的城市综合体建设差距不小,仅处于起步阶段,远不能满足全市乃至全省人民提高消费层次的需要,不能满足进一步转变省会城市第三产业发展方式的需要,因此在考量福州城市承受能力的基础上,必须进一步加快城市综合体发展步伐。

     (二)科学规划,大力发展不同类型的城市综合体。

  福州应正确把握城市综合体发展方向、规模和速度,因地制宜形成不同特色城市综合体错位发展、优势互补的良好局面。根据国内外城市综合体的发展经验与城市整体规划的要求,应依据城市不同地区的消费特点,区别发展。

  1.在地铁沿线新城中大力发展轨交综合体型城市综合体。轨交综合体最大的优势在于轨道交通巨大的人流量带来的商机。目前,福州地铁1号线已开工建设,2号线即将开工建设,随着未来地铁投入使用和城市扩大,预计地铁沿线的东部新城、新店、福州科技园区、大学城新兴开发区域人流量将快速增加,巨大的人流量带来的商机使轨交综合体面临良好的发展条件。位于东部新城地铁沿线的福建海西国际物流商贸城就是其中的典型代表,应创造条件加快轨交综合体的建设发展步伐。

  2.在旧城改造中大力发展居住型城市综合体。居住型综合体是以居住功能为主的城市综合体,通过城市综合体的建设,实现多种功能的集成和产品品质的提升。居住综合体适合城市中心的老城区改造,如马尾老城区改造提升过程中即将新增两座城市综合体。福州应充分发挥政府作用,引导开发商参与配合居住型城市综合体开发,推动老城区的改造提升。

  3.在城市商务中心区(CBD)大力发展商务型城市综合体。商务型综合体以甲级写字楼为主,注重办公价值,其他物业形态如商业、酒店式公寓、五星级酒店等都是为写字楼提供配套服务。它的产品特征在于写字楼属于区域内顶级品质,但数量不一定多;酒店式公寓占相对较大的比例,能够弥补周边区域的不足,商业也以购物、休闲为主。在福州东部新城和平潭实验区核心商务区中应大力发展此类城市综合体。

  4.在城市副中心和核心区外围繁华地段大力发展商业型城市综合体。商业型综合体以商业价值为主导,住宅和写字楼、酒店等则是辅助性物业形态,服务于商业项目从业人员或区域性人群。福州的金融街万达广场项目、仓山万达广场和海西奥特莱斯城市综合体具备了该种类的一定特征。建议在福州科技园区、闽侯县城、大学城、青口汽车城等城市核心区外围繁华地段、城市副中心,大力发展融商业和娱乐休闲为一体的商业型城市综合体,为提高当地人气,繁荣市场作出贡献。

   (三)出台政策,进一步加大扶持力度,注重市场的培育工作。

  市场培育要比项目建设所花时间更多,难度更大,也是综合体发展成败的关键,因此管理部门要为企业经商提供良好的服务,企业也要根据综合体的各自特点进行准确的市场定位,千方百计吸引国内外知名大企业入驻,不断增加市场人气,提升商业氛围。我市应参考国内先进城市的发展经验,尽快制定出台《关于推进城市综合体建设的若干意见》等长期城市商业地产综合配套政策,吸引国内外资本共同参与综合体开发建设,大力提升福州城市综合体的发展速度。

  1.确立扶持对象。

城市综合体属于商业住宅的一部分,与建筑综合体相近,具体建设项目实施后可能发展为其他商业住宅形式,因此政策扶持对象必须确定为城市综合体。如限定建筑最低面积或总投资最低额度,且该项目必须对所在地区的经济发展具有较强影响和带动作用。

  2.制定扶持政策。

  一是加快手续办理,进一步提高服务效率。建设资源整合、数据共享、安全高效的公共信息网络平台和服务平台,采用更为简化的申请表、网上审批等方式,简化环节、并联审批、限时办结,使服务项目的办结期限缩短;建立大客户服务制度,落实专人负责全程做好相关服务工作;保障建设用地,综合考虑动迁、拆迁、安置和环境配套中的问题,统筹安排,着力解决土地供应等基础性工作。

  二是减免相关费用。对城市综合体建设主体的城市基础设施配套费给予缓缴等一定优惠;对建设工程中的费用减免收取,建成初期维护费用缓缴、分期付款;建成后对引进国际大企业给予一定的奖励扶持等。

  三是着力完善配套基础设施。要围绕城市综合体建设,科学高效地构建并完善现代化基础设施体系,为新城区建设、城市综合体功能重构提供先行保障。特别是要做好新城区的相关基础设施和服务设施配套建设,着力把城市综合体培育成为城市发展的新增长点。

  四是加强资金保障。对项目开发用地中已缴清土地款的部分,可考虑发放相应范围用地的土地使用权证;在建工程项目融资中,可采取“特事特办”的方式,加快办理抵押登记手续;根据投资强度、带动就业人口的数量适当给予税收优惠,对经营实体方面要采取适当的政策倾斜,鼓励国内外资本共同参与综合体开发建设。

   (四)加强后续经营、管理和监管,降低城市综合体运营风险。

  一是设置城市综合体建设用地竞拍人资历门槛。厦门市在2009G20地块出让时要求“竞买人必须具有全资投资过五星级酒店的经验、具有全资投资过建筑高度超过240米超高层建筑(含有酒店)的经验”。可借鉴厦门等地做法,在出让综合体用地时,对竞拍人资格做出一定的限制。坚决脱离单纯的“价高者得”土地拍卖模式,设置投资准入门槛,创造公平竞争、平等准入的市场环境。二是加强后续监管。防止城市综合体建设半途而废,对项目运营的现金流实施检测,避免资本抽逃现象出现,从而最大限度地降低城市综合体运营风险。三是要重点加强物业管理。要有高素质的管理队伍和完善的管理制度,能够为住户提供全方位的优质服务,为他们创造一个安全、便利、舒适的生活环境和经营环境,把每一个城市综合体打造成海峡西岸宜居、宜商、宜业的乐土。

   (五)引导银行、基金、民间资本参与城市综合体建设,加大支持力度。

  城市综合体建设周期长、所需资金量大,因此在加强有效监管、促进规范经营、防范金融风险的前提下,要逐步建立和完善健康的投融资引导机制,从政策上支持与促进项目开发和经营所需资金的多渠道来源。一是鼓励银行为城市综合体建设提供长、短期贷款,降低企业融资门槛,适当给予优惠及减免措施,如降息、贴息等;定期跟踪、定点服务,主动配合城市综合体项目做好项目融资前期准备工作;对申报成功的项目,要将其尽快纳入信贷投放计划中,确保资金快速到位。二是鼓励企业创新融资方式。探索基金、信托等新融资模式,拓宽城市综合体融资渠道。为解决商业地产的融资问题,北京、上海、广州等先进城市积极探索地产基金,并鼓励成立或引入相关商业地产基金公司,该类融资形式可大幅度提高开发速度、促进商业地产发展,并已有成功先例。三是鼓励民间资本进入。充分发挥我市民间资本充足的优势,引导民间投资进入城市综合体建设,进一步加快福州城市综合体发展步伐。

    参考文献:

    ①龙固新:《大型都市综合体开发研究与实践》,东南大学出版社,2006年。

    ②Kenneth Powell著,王迁译:《城市的演变——21世纪之初的城市建筑》,中国建筑工业出版社,2004年。

    ③李菁:《开放下的聚合——城市综合体的规划布局设计解析》,《城市规划学刊》2009年第6期。

    ④饶戎:《整合中的都市与城市》,《建筑学报》2000年09期。

    ⑤张冠增著:《城市发展概论》,中国铁道出版社,1998年。

    ⑥李冰:《寻找失落的城市精神——北京中心商务区核心区城市设计相关问题探讨》,《建筑学报》2004年05期。

作者:福州市人民政府发展研究中心 林高星 周愿 责任编辑:叶芸